Duplex, triplex ou quadruplex : quel type de multiplex choisir pour investir?
Frédéric Vinet, courtier immobilier
Le choix entre un duplex, un triplex et un quadruplex dépend de votre budget, de vos objectifs et du temps que vous voulez consacrer à la gestion. Le duplex est souvent une porte d’entrée, plus simple à gérer. Le triplex offre un équilibre entre revenus et gestion. Le quadruplex répartit les revenus sur quatre logements, mais demande une analyse plus poussée. Le quartier compte autant que le nombre de logements.
Investir dans un immeuble à revenus à Montréal peut prendre plusieurs formes. Parmi les options les plus recherchées par les investisseurs, le duplex, le triplex et le quadruplex occupent une place importante sur le marché.
Mais lequel choisir?
Il n’existe pas une réponse unique. Le bon immeuble dépend notamment de votre budget, de votre capacité d’investissement, de vos objectifs à long terme et du niveau d’implication que vous souhaitez avoir dans la gestion de votre propriété.
Voici les principales différences à connaître avant de faire votre choix.
Le duplex : une porte d’entrée vers l’investissement immobilier
Le duplex comprend deux logements. Il peut représenter une option intéressante pour un premier investissement immobilier, particulièrement pour quelqu’un qui souhaite éventuellement occuper l’un des logements tout en générant des revenus avec le second.
Cette stratégie permet de combiner habitation et investissement immobilier dans une même propriété.
Pour un investisseur, le duplex peut également être intéressant pour sa gestion généralement plus simple qu’un immeuble comprenant plusieurs logements. Le nombre plus limité de locataires peut notamment faciliter le suivi de la propriété.
À Montréal, on retrouve de nombreux duplex dans des quartiers établis comme Rosemont–La Petite-Patrie, Villeray, le Plateau-Mont-Royal et certains secteurs d’Outremont.
Le triplex : davantage de revenus et de potentiel
Avec trois logements, le triplex offre une possibilité supplémentaire de revenus locatifs.
Pour un investisseur qui souhaite commencer à bâtir un portefeuille immobilier, le triplex peut représenter un compromis intéressant entre le nombre de logements, les revenus potentiels et la gestion de l’immeuble.
Un triplex peut aussi être particulièrement intéressant lorsqu’un des logements est occupé par le propriétaire. Les deux autres logements peuvent alors contribuer aux revenus de la propriété.
Dans des secteurs recherchés comme le Plateau-Mont-Royal, Rosemont, Villeray ou Outremont, la demande locative et les caractéristiques du quartier doivent toutefois être analysées avec attention. Le prix d’achat peut varier considérablement d’un secteur à l’autre, tout comme les revenus locatifs et le potentiel de l’immeuble.
Le quadruplex : passer à un investissement plus important
Le quadruplex comprend quatre logements et permet donc de générer des revenus locatifs provenant de plusieurs unités.
Pour un investisseur, cette diversification des revenus peut être intéressante. Si un logement devient temporairement vacant, les autres unités continuent de générer des revenus.
En contrepartie, un immeuble de quatre logements demande généralement une analyse plus approfondie de ses revenus, de ses dépenses d’exploitation, de son entretien et de sa gestion.
Le quadruplex peut être particulièrement intéressant pour un investisseur qui souhaite acquérir un immeuble avec un potentiel de revenus plus important tout en demeurant dans une catégorie d’immeuble relativement accessible comparativement à certains immeubles multilogements de plus grande taille.
Quel multiplex choisir selon votre objectif?
Le choix entre un duplex, un triplex et un quadruplex devrait avant tout être lié à votre stratégie d’investissement.
Si vous souhaitez faire vos premiers pas en immobilier locatif, un duplex peut être une façon plus simple de vous familiariser avec la gestion d’un immeuble à revenus.
Si vous recherchez un équilibre entre gestion et revenus potentiels, le triplex peut être une option intéressante.
Si votre objectif est de maximiser le nombre d’unités et les revenus générés par une même propriété, le quadruplex mérite d’être considéré.
Dans tous les cas, le nombre de logements n’est pas le seul élément à regarder. Deux triplex situés dans des quartiers différents peuvent avoir des profils d’investissement complètement différents.
Le quartier est aussi important que le nombre de logements
À Montréal, l’emplacement joue un rôle majeur dans la valeur et le potentiel d’un immeuble à revenus.
Un duplex dans le Plateau-Mont-Royal ne présentera pas nécessairement les mêmes caractéristiques qu’un duplex à Rosemont–La Petite-Patrie. Il en va de même pour un triplex à Outremont, un quadruplex à Villeray ou un immeuble situé dans le Sud-Ouest.
Pour analyser une propriété, il faut notamment considérer :
- la demande locative dans le secteur;
- les revenus locatifs actuels;
- le potentiel d’augmentation des revenus;
- le prix des propriétés comparables;
- l’état général de l’immeuble;
- les travaux à prévoir;
- les taxes municipales et scolaires;
- les dépenses d’exploitation;
- l’emplacement et l’accès aux services et aux transports.
Un quartier recherché peut soutenir la demande locative, mais un prix d’achat plus élevé peut aussi avoir une incidence importante sur le rendement de l’investissement.
Montréal : penser au-delà du prix d’achat
Lorsqu’on cherche un multiplex à Montréal, il peut être tentant de comparer les propriétés uniquement en fonction de leur prix.
Pourtant, le prix d’achat ne raconte qu’une partie de l’histoire.
Un immeuble plus cher peut parfois présenter de meilleurs revenus, un potentiel de croissance intéressant ou des dépenses moins élevées. À l’inverse, une propriété affichée à un prix plus bas peut nécessiter des travaux importants ou présenter des revenus locatifs moins intéressants.
C’est pourquoi une analyse complète de l’immeuble et de son potentiel est essentielle avant de prendre une décision d’investissement.
Quel type de multiplex est le meilleur investissement?
Il n’y a pas de « meilleur » multiplex pour tous les investisseurs.
Le meilleur choix dépend de votre situation financière, de votre expérience, de vos objectifs et du marché dans lequel vous souhaitez investir.
Un duplex peut être parfaitement adapté à un premier acheteur-investisseur. Un triplex peut correspondre à une stratégie visant à augmenter progressivement les revenus locatifs. Un quadruplex peut, quant à lui, être intéressant pour un investisseur qui souhaite acquérir davantage d’unités dans une seule propriété.
L’important est de regarder l’ensemble du portrait : la propriété, les revenus, les dépenses, le financement, le quartier et le potentiel à long terme.
