Acheter un duplex, triplex ou quadruplex : par où commencer?

Cherchez-vous une première propriété à occuper tout en générant des revenus avec les autres logements? Souhaitez-vous plutôt acquérir un immeuble uniquement à des fins locatives? Votre objectif est-il de conserver la propriété à long terme ou de développer progressivement un portefeuille immobilier?

La réponse à ces questions aura une influence sur le type d’immeuble recherché, le secteur ciblé et le budget à prévoir.

Le prix d’achat n’est pas le seul coût à considérer. Il faut également prévoir la mise de fonds, les frais de notaire, les droits de mutation, les inspections, les assurances, les taxes ainsi que les éventuels travaux à effectuer après l’acquisition.

Pour un immeuble à revenus, les revenus locatifs et les dépenses liées à la propriété doivent également être analysés afin d’avoir une idée plus juste de sa performance financière.

Un budget bien défini permet de cibler les propriétés réalistes et d’éviter de perdre du temps sur des immeubles qui ne correspondent pas à la capacité financière de l’acheteur.

Un duplex peut notamment être une porte d’entrée vers l’investissement immobilier, particulièrement pour un acheteur qui souhaite habiter une unité et louer l’autre.

Un triplex ou un quadruplex offre davantage de logements et donc plusieurs sources de revenus locatifs, mais implique également une gestion plus importante et des dépenses potentiellement plus élevées.

Pour certains investisseurs, un 5-plex ou un 6-plex peut également représenter une avenue intéressante. Ces immeubles demandent toutefois une analyse financière plus approfondie compte tenu de leur valeur et du nombre d’unités.

Le meilleur choix dépend donc du budget, de la stratégie et du niveau d’implication que l’investisseur souhaite avoir dans la gestion de son immeuble.

Les revenus locatifs actuels permettent d’avoir un premier aperçu de la performance de l’immeuble, mais ils doivent être mis en relation avec l’ensemble des dépenses.

Parmi les éléments à examiner :

• les revenus de chaque logement;
• les loyers comparables dans le secteur;
• les taxes municipales et scolaires;
• les assurances;
• les frais d’entretien;
• les dépenses énergétiques, lorsque celles-ci sont assumées par le propriétaire;
• les travaux récents et à prévoir;
• les revenus et dépenses historiques, lorsque disponibles.

Cette analyse permet de mieux comprendre la situation financière réelle de l’immeuble et son potentiel à long terme.

À Montréal, des secteurs comme le Plateau-Mont-Royal, Rosemont–La Petite-Patrie, Outremont et Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension comptent de nombreux immeubles à revenus.

Chaque quartier possède toutefois ses propres caractéristiques. Le prix des propriétés, les types de logements, les loyers, la demande locative et le profil des locataires peuvent varier considérablement d’un secteur à l’autre.

Il est donc important de ne pas seulement chercher un immeuble correspondant à son budget, mais aussi un secteur qui s’inscrit dans sa stratégie d’investissement.

La toiture, la fondation, la plomberie, l’électricité, le chauffage, les fenêtres et les autres composantes du bâtiment doivent être considérés avant de prendre une décision.

Une inspection préachat peut notamment permettre d’identifier certains travaux à prévoir et d’avoir une meilleure idée des coûts qui pourraient être associés à la propriété.

Pour un immeuble à plusieurs logements, il faut également porter attention à l’état général de chacune des unités et aux travaux réalisés au fil des années.

Il est pertinent de connaître les loyers actuels, la durée des baux, les inclusions et les responsabilités du propriétaire. L’historique de l’immeuble peut également fournir des informations utiles sur la gestion des logements et leur occupation.

La réalité locative doit être comprise avant l’achat afin que l’investisseur puisse évaluer la propriété avec des données concrètes plutôt qu’uniquement avec des projections.

Un courtier qui connaît le marché des immeubles à revenus peut notamment aider à cibler les propriétés correspondant au projet, analyser les caractéristiques de l’immeuble et du secteur, puis accompagner l’acheteur dans les différentes étapes de la transaction.

L’objectif n’est pas simplement de trouver un duplex, un triplex ou un quadruplex à acheter, mais de trouver une propriété qui s’intègre à une stratégie d’investissement réaliste.

En définissant son budget, ses objectifs, son secteur de recherche et le type d’immeuble souhaité, un investisseur peut mieux comprendre les propriétés qui correspondent à son projet et prendre des décisions plus éclairées.

Que vous envisagiez l’achat d’un duplex, d’un triplex, d’un quadruplex, d’un 5-plex ou d’un 6-plex à Montréal, chaque propriété mérite une analyse adaptée à sa situation.

Vous souhaitez acheter un immeuble à revenus à Montréal? Une discussion sur votre projet permet de mieux définir votre stratégie et les propriétés à cibler.