Acheter un immeuble commercial à Montréal : les critères à vérifier avant de faire une offre
Acheter un immeuble commercial est une décision importante qui demande une analyse beaucoup plus approfondie qu’un achat résidentiel. Que vous cherchiez un local commercial, un immeuble à revenus ou une propriété destinée à votre entreprise, plusieurs critères doivent être vérifiés avant de faire une offre.
À Montréal, le choix du secteur, la vocation de l’immeuble, les revenus locatifs et les dépenses d’exploitation peuvent notamment avoir une influence importante sur la valeur et la rentabilité d’une propriété commerciale.
Voici les principaux éléments à analyser avant d’acheter un immeuble commercial.
1. L’emplacement et le potentiel du secteur
Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement est un élément essentiel.
Avant d’acheter, analysez le secteur, l’achalandage, la visibilité de la propriété, l’accessibilité en voiture et en transport en commun ainsi que la proximité des commerces et services.
À Montréal, les besoins peuvent être très différents selon le secteur. Un local commercial dans le Plateau-Mont-Royal ne répondra pas nécessairement aux mêmes critères qu’un immeuble situé à Rosemont ou à Outremont.
Il faut donc déterminer si l’emplacement correspond réellement au type d’entreprise ou de locataires visé.
2. Le zonage et les usages permis
Avant de faire une offre, il est essentiel de vérifier ce que le règlement de zonage permet de faire avec la propriété.
Un immeuble peut sembler parfaitement adapté à votre projet, mais l’usage que vous souhaitez en faire pourrait ne pas être autorisé.
Selon le projet, il peut être nécessaire de vérifier les usages permis, les restrictions applicables, les droits acquis et les éventuelles autorisations municipales.
Cette vérification est particulièrement importante si vous prévoyez transformer un local, changer son utilisation ou y exploiter une nouvelle activité commerciale.
3. Les revenus et les baux des locataires
Si vous achetez un immeuble commercial avec des locataires, les revenus générés par la propriété doivent être analysés attentivement.
Il faut notamment regarder :
- le montant des loyers;
- la durée restante des baux;
- les renouvellements prévus;
- les augmentations de loyer;
- les espaces vacants;
- les responsabilités du propriétaire et des locataires;
- les dépenses assumées par chaque partie.
Un immeuble avec un revenu locatif intéressant sur papier n’est pas nécessairement un bon investissement si plusieurs baux arrivent bientôt à échéance ou si les loyers sont difficiles à maintenir.
4. Les dépenses d’exploitation
Le prix d’achat ne représente qu’une partie du coût d’un immeuble commercial.
Il faut également analyser les dépenses liées à la propriété, notamment les taxes municipales et scolaires, les assurances, l’entretien, les réparations, les services publics et les frais de gestion.
Ces données permettent de déterminer le revenu net d’exploitation et d’avoir une meilleure idée de la performance réelle de l’investissement.
5. Le financement
Le financement d’un immeuble commercial fonctionne généralement différemment de celui d’une propriété résidentielle.
Les institutions financières peuvent notamment analyser les revenus générés par l’immeuble, sa valeur, le type de propriété, la situation financière de l’acheteur et la capacité de l’immeuble à couvrir ses dépenses et son financement.
Avant de commencer vos recherches, il est donc préférable de connaître votre capacité financière et les conditions de financement auxquelles vous pourriez avoir accès.
6. L’état de l’immeuble
Une inspection commerciale peut permettre d’identifier certains problèmes ou travaux importants à prévoir.
Selon la propriété, il peut être pertinent d’examiner notamment la structure, la toiture, les systèmes mécaniques, l’électricité, la plomberie et les équipements liés à l’exploitation de l’immeuble.
Il faut également tenir compte de l’âge de l’immeuble et des travaux majeurs qui pourraient être nécessaires à court ou moyen terme.
7. Le potentiel de l’investissement
Finalement, il faut regarder au-delà du prix demandé.
Est-ce que les revenus sont intéressants? Le secteur a-t-il un potentiel de croissance? Les loyers sont-ils cohérents avec le marché? Y a-t-il des espaces vacants? Quels travaux devront être réalisés?
L’objectif est de déterminer si l’immeuble correspond à votre stratégie d’investissement et à votre niveau de risque.
À retenir
Avant d’acheter un immeuble commercial à Montréal, il est important d’analyser à la fois l’emplacement, le zonage, les revenus, les baux, les dépenses, le financement et l’état de la propriété.
Que vous recherchiez un local commercial pour votre entreprise ou un immeuble à revenus dans le Plateau-Mont-Royal, Rosemont ou Outremont, une analyse approfondie permet de mieux comprendre la valeur réelle de la propriété et les risques associés à l’investissement.
Un courtier immobilier commercial qui connaît le marché de Montréal peut vous accompagner dans l’analyse des propriétés, la négociation et les différentes étapes de votre projet d’achat!